El alquiler tras la pandemia: miles de anuncios más, ¿por el declive de Airbnb?

María es propietaria de cuatro pisos en Toledo. Hasta ahora, dos de ellos los anunciaba en Airbnb para alquilárselos a los turistas que, venidos de todo el mundo, copaban la capital castellanomanchega. Los otros dos estaba reformándolos para el mismo negocio. Entonces llegó la pandemia y las reservas se desplomaron, cuenta a CMM Digital. Tomó una decisión de continuidad: alquiló las dos que estaban listas como viviendas con un contrato "de temporada, por 11 meses", y pretende hacer lo mismo con las otras dos cuando estén amuebladas y listas. Luego ya verá.

Como María, que prefiere no dar su nombre completo, hay miles de personas o empresas en España. Han visto cómo sus propiedades, preparadas y renovadas para cortas estancias de turistas, van a dar menos dinero así que alquiladas a tiempo completo. Un trasvase de alquiler vacacional a alquiler habitacional difícil de cuantificar y quizá sólo temporal pero que podría suponer un cambio de paradigma en el mercado inmobiliario.

En España hoy encontramos decenas de miles de anuncios más de pisos para alquilar que antes de que comenzara la pandemia. Entre las causas, según apuntan los especialistas: el propio trasvase de pisos vacacionales (como Airbnb) hacia alquileres a largo plazo, y el “embalsamiento” de la oferta: entran pisos, pero salen (se alquilan) a un ritmo mucho más pausado, por la crisis económica y la incertidumbre laboral. Los precios, sin embargo, siguen al alza: un 5% en el primer semestre. ¿Qué está ocurriendo?

Lo que sigue es un análisis del impacto de la epidemia de SARS-COV-2 en el mercado del alquiler en España elaborado por CMM Digital.

Aumento de pisos en alquiler tras la pandemia

Los anuncios de pisos para alquilar como vivienda han aumentado drásticamente respecto a los meses “precovid”. En la página Idealista.com, por ejemplo, hay 40.000 anuncios de alquiler más (125.068 el 7 de julio frente a 84.128 el 7 de febrero, según ha podido comprobar CMM Digital con WaybackMachine). Esto supone un aumento de más del 40%.

En Castilla-La Mancha hay 530 pisos ofertados más, hasta un total de 2.588, lo que supone un aumento del 25%.

El panorama en otros portales inmobiliarios es similar. En Fotocasa.es existen ahora cerca de 24.000 alquileres disponibles más que antes del coronavirus, hasta un total de 73.000. Cerca de un 50% de subida.

“Embalsamiento” del parque inmobiliario

Desde las plataformas apuntan a un efecto “embalsamiento”: como no se podían hacer visitas, los pisos se ponen en alquiler pero no salen al ritmo al que lo hacían antes de la pandemia, “en cuestión de horas” en ciudades como Madrid o Barcelona. Es como si el mercado del alquiler estuviera en posición de “esperar y ver” qué ocurre.

Se estaría así produciendo una especie de partida de póker entre arrendadores y arrendatarios. Los primeros ponen sus pisos a la venta, a los precios de siempre, y los segundos esperan a que bajen. Pero, ¿lo harán?

“Sí hemos notado un aumento de la oferta”, explican desde la Agencia Negociadora del Alquiler a CMM. “Antes había unos ocho o diez candidatos por vivienda. Ahora la presión de la demanda sobre la oferta ha bajado. Y esperamos que a finales de año haya aún más oferta y una bajada de precios de alquiler”.

El efecto Airbnb en el alquiler postcovid

Hay otro sospechoso del aumento de ofertas de alquiler: el trasvase de los pisos de alquiler vacacional de plataformas como Airbnb.es hacia un mercado destinado a la vivienda habitual.

“Otro buen piso vuelve al mercado del alquiler”, comentaba en marzo en su Twitter Javier Gil, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, sobre una foto de un inmueble. En un hilo de esa red social, Gil repasaba ejemplos de pisos  “rescatados” para usarse como viviendas en la capital. El sindicato ha clamado contra Airbnb y empresas similares como las principales causantes de la descontrolada subida de precios en la capital.

1. El desplome del turismo fruto del Coronavirus está haciendo que muchísimas viviendas vuelvan de Airbnb al mercado residencial. Sí, Airbnb se estaba utilizando para especular (ya lo sabíamos)

“Lo que estamos viendo es que, como se ha hundido temporalmente el mercado de Airbnb, muchos de los que habían invertido en pisos o incluso en edificios enteros para transformarlos en pisos turísticos están comenzando a anunciarlos en Idealista o Fotocasa”, explica el propio Gil a CMM. “Unos los alquilan bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre cinco y siete años. Otros, sin embargo, lo que están haciendo es alquilarlos por períodos de tres meses o seis meses, para residencia habitual pero con contratos temporales. La idea es, una vez reactivado el mercado del turismo, expulsar a los individuos y volver al mercado residencial”.

Desde Idealista y desde la propia Airbnb rebajan, por su parte, el impacto de este trasvase de pisos.

“Durante el confinamiento, en el distrito con más alquiler vacacional de la ciudad de Madrid (distrito Centro) entraron 2.000 viviendas turísticas a nuestra base de datos”, explica Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, a CMM Digital. “Si tenemos en cuenta que en el mismo distrito durante todo 2019 entraron 37.000, solo suponen el 5%, y estaríamos hablando del lugar de la ciudad donde más efecto ha tenido”.

En la misma línea se expresan desde Airbnb. “Hoy en día, a nivel global, hay más anuncios en nuestra plataforma que hace un año”, aseguran a CMM Digital. “No ha habido cambios significativos en la oferta de anuncios de Airbnb en las 20 principales ciudades de EE UU y Canadá o en las 10 principales ciudades europeas”.

“12 años destruidos en cuatro o seis semanas”

En junio, el cofundador de Airbnb, Brian Chesky, se hizo tendencia global tras conceder una entrevista en la que se quejaba de que la pandemia estaba destruyendo en unas semanas “lo que habían construido en 12 años”. Internautas enfadados le afeaban que había sido su empresa la que había sacado viviendas del circuito habitual residencial y las había puesto en manos de fondos de inversión que buscaban alta rentabilidad en el turismo, encareciendo los precios en el camino.

“We spent 12 years building Airbnb's business and lost almost all of it in the matter of 4-6 weeks," says Airbnb CEO @BChesky.

Lo cierto es que Airbnb ha sufrido durante los meses de confinamiento global, en los que miles de millones de personas en todo el mundo, desde Nueva York hasta Nueva Delhi, han sido obligadas a quedarse en sus casas. El tráfico de su web en español se hundió desde los ocho millones de visitas en febrero hasta algo menos de dos millones en abril. Ahora rebota hasta los 4,5 millones en junio, todo según la web de análisis Similarweb.com.

En ese mismo período, la caída de webs de alquiler de vivienda habitual, sin embargo, ha sido mucho menos pronunciada. Idealista.com, por ejemplo, pasó de los 32 millones de visitas en febrero a los 24 millones en abril, y desde entonces ha disparado su uso hasta los 42 millones en junio.

“A partir del mes de mayo hemos vivido un intensísimo tráfico con un súbito interés por encontrar una nueva vivienda en compra o alquiler”, explica Fernando Encinar, de Idealista, a este medio. “Durante el confinamiento hemos tenido tiempo más que de sobra para descubrir que la casa donde vivimos a muchos no nos gusta. De hecho, no la soportamos más. Y queremos cambiar. A otra casa más grande, con más espacio, más luz, quizá con terraza o balcón o una pequeña parcela. El teletrabajo ayudará a este cambio de mentalidad. Miles de españoles ya no volverán a su centro de trabajo de manera permanente, quedarán liberados de tener que vivir cerca y optarán por mejorar su calidad de vida en una casa distinta”.

Los precios se mantienen o suben

De momento, este aumento importante de la oferta no ha supuesto una caída de los precios, como sería de esperar. Al contrario. Los alquileres en España han subido cerca de un 5% en el primer semestre del año, según un análisis de Pisos.com. La evolución mensual también muestra ligeras subidas.

Se da la circunstancia de que, habiendo más oferta y una enorme crisis económica (millones de personas en paro o en ERTE y previsiones de caída del PIB de hasta el 13% este año), el precio del alquiler no remite.

Una explicación, según ha explicado a Europa Press el director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, es que las dificultades económicas por las que atraviesa la demanda a raíz de la pandemia retrasen las decisiones de compra y aumenten el número de personas en alquiler hasta que la situación laboral retome la normalidad.

La duda, para todos los actores consultados, es cómo será esa nueva normalidad y cómo afectará al mercado inmobiliario del alquiler para vivienda.